Kathedralen van de macht en het kapitaal

Op de kantorenmarkt in Nederland verdwijnt de leegstand op het ogenblik in hoog tempo. Was twee jaar geleden de (semi-)overheid nog een van de weinige nieuwe grote huurders, vorig jaar zorgde vooral de telecommunicatie sector voor groei. Daardoor nam de behoefte aan kantoorruimte snel toe. In Amsterdam en Utrecht is de leegstand met een kwart gedaald.

Dat heeft voor het taxeren gevolgen. Taxeren is de kunst van het vergelijken, gecombineerd met kennis van het marktmechanisme en inzicht in de economische gevolgen van hoog- en laagconjunctuur. Nu de vraag naar kantoorruimte is toegenomen, komt dat tot uitdrukking in de huurprijzen. Gebouwen worden tegen hogere prijzen verkocht dan waarvoor ze aanvankelijk in alle oprechtheid waren gewaardeerd.

Dat was aan het begin van de jaren tachtig, toen de Nederlandse econo mie in een diepe crisis verkeerde, wel anders. Veel bedrijven die toen kantoren in eigendom hadden, verkochten hun panden aan institutionele beleg gers om ze vervolgens van de belegger terug te huren. Door de verkoop kregen de bedrijven geld vrij dat ze goed konden gebruiken om hun vermogenspositie te verbeteren of knellende schulden af te lossen.

De gebouwen die bij bedrijven in ei gendom waren, stonden tegen een be paalde waarde op de balans, waardoor de panden een onderdeel waren van het vermogen van een bedrijf. Dit on roerend goed werd nogal eens aange wend om leningen te verwerven waar mee noodzakelijke investeringen in het bedrijf konden worden gedaan. Zo gebeurde het dat de waarde van het onroerend goed enigszins optimistisch in de bedrijfsboekhouding werd opge nomen en geflatteerd aan de geldver strekker werd gepresenteerd.

Toen de gebouwen werden ver kocht, bleek vervolgens dat de boek waarde niet in overeenstemming was met de marktwaarde. Bedrijven waren dus minder vermogend dan ze suggereerden. Na de verkoop van de gebouwen aan beleggers in onroerend goed accepteerde menig bedrijf een (fiscaal compensabel) verlies. Liever dat dan, in het uiterste geval, een faillissement. De teloorgang van de Tilburgsche Hypotheekbank is mede veroorzaakt door dit soort praktijken.

Niet alleen de schommelingen van de economische barometer vormen een risico voor beleggers in vastgoed. De villawijk waarin zij een belegging veronderstelden te doen, kan tot een achterbuurt verworden. Gedoogzones voor junks en prostituées nabij de stations in de grote steden dragen ook be paald niet bij aan een positieve waarde-ontwikkeling van gebouwen. Ook de wetgever is niet altijd vrien delijk voor beleggers in bedrijfsgebou wen. De steeds strengere eisen aan ar beidsomstandigheden en de milieu wetgeving voor zowel het gebouw als de grond waarop het staat, trekken hun sporen in de waarde-ontwikkeling van kantoren. Naarmate een gebouw minder aan wet- en regelgeving vol doet, zal het lastiger zijn een gebruiker ervoor te vinden. Besluiten op het gebied van de ruim telijke ordening (zoals de tracékeuze voor de Betuwelijn) missen evenmin hun uitwerking op het gebruik van ge bouwen en daardoor op langere ter mijn op hun waarde. Een kantoren wijk die als gevolg van de bouw van een grootschalig winkelcentrum in de buurt de wegen ziet volstromen met auto's, verliest haar goede bereikbaar heid en verspeelt daarmee haar attrac tiviteit. Het onroerend goed daalt daardoor in waarde. >>> EINDE KOLOM » Ook de wensen van huurders vor men een bedreiging voor de waarde- ontwikkeling van gebouwen. Door de toename van flexibele arbeid, voort[-] durende reorganisaties van bedrijven en het gebruik van computers hebben ondernemers behoefte aan gebouwen die tegen lage kosten snel en eenvou dig aan te passen zijn aan de al maar sneller veranderende technologische en economische omstandigheden. (Het gebouw als produktiemiddel.) Daardoor ontstaan leegstaande "probleemkantoren'. Zij voldoen niet meer aan de eisen en moeten worden herontwikkeld. Dat is in economische zin vaak niet mogelijk, doordat ont wikkelaars goedkoper in de periferie aan de slag kunnen. Per 1 januari van dit jaar stond (mede daardoor) nog 2,3 miljoen vierkante meter aan kantoor ruimte leeg; gemiddeld is eenvijfde deel van de aangeboden kantoren al meer dan drie jaar onbenut. Ondanks de risico's en bedreigingen blijft onroerend goed een nuttige en noodzakelijke belegging voor verzeke ringsmaatschappijen, pensioenfond sen, vastgoedbedrijven en banken. Be leggingen in vastgoed leveren door de huuropbrengsten een min of meer constante geldstroom op, waarmee de verzekeraars aan hun verplichtingen kunnen voldoen en pensioenfondsen hun pensioenen kunnen betalen. Bovendien blijkt uit historische be >>> EINDE KOLOM » rekeningen dat investeringen in ge bouwen op lange termijn, tussen twin tig en dertig jaar, een beleggingsresul[-] taat opleveren dat boven de inflatie-in dex ligt. De grote institutionele beleggers hebben tussen de 10 en 15 procent van hun totale portefeuille in onroerend goed belegd. Zij verspreiden hun be leggingen over de hele wereld en daar mee ook de risico's. Andersom geldt dat ook: buitenlandse beleggers steken een deel van hun geld in Nederlandse kantoren. Vooral Duitse investeerders zijn op het ogenblik actief op de Ne derlandse markt.

Voor de beleggers en de projectontwikkelaars is de stijgende vraag het signaal om hun aandacht weer op de commercieel-vastgoedmarkt te richten. Met de nodige risico's van dien. In een gezond economisch klimaat, waarin de vraag het aanbod langzaam maar zeker overtreft, kunnen buitensporig optimistische visies op de waar dering van onroerend goed nog wel worden geabsorbeerd. Voor financiers en beleggers blijven betrouwbare taxaties daarbij de hoeksteen voor krediet verstrekking. Maar de economische voorspoed waarvan Nederland nu profiteert, rechtvaardigt niet voor ál het commercieel vastgoed een optimistische verwachting van de waarde- ontwikkeling. Want wat stijgt, zal ten slotte ook weer dalen.