Bouwers hebben nog geen moeite hun huizen te slijten. Toch moeten ze leren rekening te houden met de variatie in wensen van de consumenten.

Marcella Breedeveld

Zijn nu de aanbieders van nieuwbouwwoningen nog oppermachtig, binnen enkele jaren zullen zij zich moeten schikken naar de wensen en verlangens van potentiële kopers. Doen ze dat niet, dan zullen hun woningen uiteindelijk onverkoopbaar blijken. Die waarschuwing van topman André Baar van bouwconcern NBM-Amstelland, bijna twee jaar geleden tijdens de presentatie van de ondernemingsresultaten, kwam destijds voor iedereen als een grote verrassing. De markt voor koopwoningen werd toen al enkele jaren beheerst door verhalen over krapte en almaar oplopende huizenprijzen, ook voor nieuwbouw. Bouwers en projectontwikkelaars waren na de magere jaren tachtig in een riante situatie terechtgekomen, waarvan het einde nog lang niet in zicht bleek.

Ook nu nog lijken de ontwikkelingen op de woningmarkt de sombere woorden van Baar te logenstraffen. Sedertdien zijn de huizenprijzen alleen maar verder opgelopen: van 296.000 gulden gemiddeld in het eerste kwartaal van '98 tot 372.000 gulden in dezelfde periode van dit jaar. En hoewel de gemiddelde prijzen voor nieuwbouwwoningen altijd lager liggen dan voor ‘bestaande bouw', nemen ook deze huizen nog steeds snel in waarde toe. Projectontwikkelaars hebben geen enkele moeite om voldoende inschrijvingen te vinden voor hun nieuwe projecten; vooral in de Randstad is de vraag vele malen groter dan het aanbod. Van de voorspelde druk op de prijzen door de oplevering van tienduizenden huizen op de zogenoemde Vinex-locaties is nog weinig te merken, al speelt daar waarschijnlijk ook mee dat op een aantal plekken de bouw vertraging oploopt.

En toch bedriegt ook hier de schijn. Want er is wel degelijk veel aan het veranderen op de woningmarkt. Ondanks de gretige afname van nieuwe woningen stellen potentiële huizenkopers veel meer eisen dan enkele jaren geleden. Het standaardgezin (twee ouders, twee kinderen) is niet langer de enige hoeksteen van de maatschappij; voor bouwers en projectontwikkelaars betekent dit dat ze veel meer variatie moeten gaan aanbieden naast de traditionele rijtjeswoningen. Ook de economische voorspoed draagt bij aan de verschuivende machtspositie van vragers en aanbieders: wie op zoek is naar een huis wil meer betalen dan vroeger, maar eist in ruil daarvoor ook veel meer terug.

Huizenzoekers worden in hun kieskeurigheid volop gesteund door staatssecretaris Remkes van Volkshuisvesting. Deze VVD'er hamert er al sinds zijn aantreden in 1998 op dat alle partijen op de woningmarkt meer oog moeten krijgen voor de wensen van degenen die in de huizen gaan wonen. Vooral de opzet van veel Vinex-locaties toont volgens hem dat én de beleidsmakers én de uitvoerders hiervoor nog steeds veel te weinig belangstelling hebben. ,,Het gevaar van een aanbodgeoriënteerde manier van woonvoorziening is dat er een grauwe middelmaat ontstaat die eigenlijk aan geen enkele specifieke wens voldoet. Dat mensen in rij vier ton voor beukmaatje 5.40 [de breedte van het huis, red.] betalen, komt niet doordat ze zo conventioneel in hun leefstijl zijn, maar doordat het aanbod beperkt is'', schrijft Remkes in de vorige week verschenen nota Wonen, waarin het kabinet zijn visie geeft op het volkshuisvestingsbeleid van de komende jaren.

De nota van Remkes is door de brancheverenigingen van bouwconcerns, projectontwikkelaars en makelaars met veel enthousiasme en instemming ontvangen. Want, zo werd de laatste jaren al wel duidelijk, niemand is erg gelukkig met de huidige situatie op de huizenmarkt. De krapte leidt tot veel te snelle prijsstijgingen en zorgt zo voor onrust bij huidige en nieuwe huizenbezitters.

De marktpartijen zijn vooral heel blij met het pleidooi van Remkes voor ruimere en luxere woningen in het nieuwbouwsegment. Over dat onderwerp wordt al jaren gesteggeld tussen bouwers en projectontwikkelaars aan de ene kant en gemeente- en provinciebestuurders aan de andere kant. Terwijl brancheorganisaties als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) en de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) roepen dat op de Vinex-locaties het accent veel te veel ligt op sociale woningbouw en goedkope koopwoningen, betichten ambtenaren de marktpartijen ervan dat ze alleen duur willen bouwen omdat ze zo hun winstmarge kunnen opschroeven. Nee, zeggen de markpartijen: meer dure woningen leidt tot meer doorstroming op de huizenmarkt, waardoor er vanzelf meer huizen beschikbaar komen voor mensen met een smallere beurs.

In die gedachtegang worden ze gesteund door Remkes, al stelt de staatssecretaris in de nota Wonen nadrukkelijk dat er ook voldoende goede woningen moeten komen voor mensen die over minder economische slagkracht beschikken. Bovendien, zegt Remkes, is het niet de bedoeling dat de commerciële projectontwikkelaars de duurdere huizen zomaar in de schoot geworpen krijgen. De bouwwereld heeft in het verleden veel te weinig meegedacht over hoe de volkshuisvesting in Nederland vorm moet krijgen. Van oudsher beperkten bedrijven in deze sector zich alleen maar tot het uitvoeren van opdrachten en mopperen achteraf, zonder zelf met oplossingen te komen.

Remkes eist van de marktpartijen meer betrokkenheid bij de besluitvorming en meer oog voor andere belangen dan de eigen winst. Naast maatschappelijke doelen moet ook de individuele consument veel meer aandacht krijgen. ,,Standaardisering en een te beperkte aandacht voor de wensen van consumenten typeren nog te veel te huidige bouwproductie. Ondanks de forse prijs die burgers voor bouwproducten betalen voldoet het product nog vaak niet aan de eisen van de klant'', aldus Remkes.

De grote partijen in de bouwwereld hebben al herhaaldelijk laten weten dat zij hun leven hebben gebeterd. De lakmoesproef komt binnenkort, als de grootscheepse renovatie van steden en gemeenten op gang komt. Bij deze stedelijke vernieuwing, waarbij veel bestaande woningen worden vervangen door nieuwe panden, moeten ambtenaren, bouwers, projectontwikkelaars én corporaties met elkaar oplossingen vinden. Veel marktpartijen azen op deze miljoenenopdrachten, die de aflopende Vinex-nieuwbouw moeten compenseren. Goudzoekers zijn hierbij niet gewenst, zo blijkt uit de nota. Wie wil verdienen aan de dure huizen zal ook bereid moeten zijn te investeren in sociale woningbouw.