Woningcorporaties ontwikkelen zich tot ‘woonmaatschappijen' die veel meer willen doen dan alleen het verhuren van woningen.

Henk Donkers

Kopen is in, huren is uit. Wie nu, met de stijgende welvaart, de lage rente en de fiscale voordelen, nog een huis huurt, is een dief van zijn eigen portemonnee. Huurders zijn ouderwets, zielig en niet veeleisend. Kritische, kwaliteitsbewuste woonconsumenten kopen een huis. Dat is althans het beeld. Ook de grootste verhuurders, de woningcorporaties, hebben geen al te best imago. Ze zouden niet klantvriendelijk, niet flexibel en verbureaucratiseerd zijn.

De corporaties zijn druk doende zichzelf en het huren meer glans te geven. Ze vormen zich om tot woonmaatschappijen met een breed assortiment aan nieuwe producten en diensten. Ze willen zich ontwikkelen van simpele huizenverhuurders tot leveranciers van woonplezier. Keuzevrijheid en kwaliteit zijn de sleutelwoorden.

Een voorbeeld. Woningcorporatie Woonbron in Rotterdam heeft in de wijk Het Nieuwe Westen een rij huizen laten slopen en bouwt er nu 37 verschillende nieuwbouwwoningen. Vroeger zouden die woningen er waarschijnlijk allemaal hetzelfde hebben uitgezien en op dezelfde manier worden verhuurd. Met de wensen van de toekomstige huurder werd slechts globaal rekening gehouden: hij kon de aangeboden woning nemen of weigeren.

Woonbron wil de klant in dit nieuwbouwproject meer keuzevrijheid bieden. Hij kan kiezen voor huren of kopen. Als hij wil huren kan hij opnieuw kiezen: voor gewoon huren of voor een huurvast-arrangement waarbij de huur de komende vijf of tien jaar hetzelfde blijft. Als hij wil kopen, kan hij gewoon kopen of kiezen voor een MVE-constructie (maatschappelijk verantwoord eigendom). Hierbij verzorgt de corporatie het groot onderhoud tegen een voordelig tarief en is ze bereid de woning eventueel terug te kopen waarbij winst of verlies gelijk worden gedeeld. De nieuwe bewoners kunnen verder kiezen uit verschillende woningen, want de oppervlakte en de indeling verschillen. Wat betreft de binnenkant kan hij kiezen voor een basispakket (in de badkamer bijvoorbeeld alleen een douche), kwaliteit (bijvoorbeeld dubbel glas) of comfort (bijvoorbeeld een ligbad). Behalve woningen wil Woonbron in de toekomst ook zaken als verzekeringen, hypotheken, gas en elektra, en diensten als maaltijden en tuinonderhoud gaan aanbieden. Als grootverbruiker kan Woonbron, dat 25.000 woningen bezit, deze zaken goedkoop inkopen en zo huren financieel aantrekkelijker maken.

Woonbron is slechts één voorbeeld van een corporatie die zich ontwikkelt tot wat Willem van Leeuwen, algemeen directeur van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, ‘een woonmaatschappij' noemt. Steeds meer corporaties gaan die richting uit. Van Leeuwen: ,,De woningmarkt is veranderd van een aanbodmarkt in een vraagmarkt. Nu de kwantitatieve woningnood grosso modo is opgelost, worden keuzevrijheid en kwaliteit belangrijk. Bij de vroegere woningbouwverenigingen lag de nadruk op het bouwen van huizen, bij de latere corporaties verschoof het accent naar beheren, in de toekomstige woonmaatschappijen staat het verlenen van woondiensten centraal. Dat zijn allerlei diensten die verband houden met wonen. Behalve met de woning en de woonomgeving houden woonmaatschappijen zich ook bezig met zaken als verzekeringen, onderhoudsdiensten, zorg en welzijn. We streven naar een totaalaanbod, naar één loket voor alle zaken die iets met aangenaam wonen te maken hebben. We werken samen met anderen, bijvoorbeeld zorgaanbieders.''

Met nieuwe woonproducten en -diensten proberen de corporaties de huurwoning weer aantrekkelijk te maken en huurders aan zich te binden. Welke producten en diensten het goed doen, is nog onduidelijk. Vorig jaar onderzocht Aedes acht veelbelovende diensten. Bijna 70 procent van de huurders die wel zouden willen verhuizen, zou er gebruik van willen maken. Hoog scoorden producten als woonduurbeloning, huurvast, een flexibel beleid inzake zelfaangebrachte verbeteringen en cascohuur.

In de praktijk blijkt de belangstelling echter tegen te vallen. De corporatie Samen Bouwen in Weesp bood haar 2.700 huurders vorig jaar een breed scala van diensten aan. Slechts 80 huurders maakten er gebruik van, hoewel de diensten het eerste jaar gratis waren. Veel huurders hadden er blijkbaar geen behoefte aan. De corporatie stopt er niet mee, maar gaat meer aandacht besteden aan marketing en wil beter inspelen op de werkelijke vraag.

Nederland telt zo'n 750 woningcorporaties die 2,4 miljoen woningen bezitten. Ruim zes miljoen Nederlanders wonen in een huis van een corporatie. Tot voor kort beperkten die zich tot de verhuur van betaalbare woningen aan mensen die niet voor eigen huisvesting kunnen zorgen. Volgens Van Leeuwen is dat nog steeds de eerste zorg voor corporaties, maar ze zouden marginaliseren als ze het daarbij lieten. ,,Als we niet oppassen hebben we straks alleen kwetsbare consumenten en kwalitatief mindere woningen. Dat werkt stigmatiserend en is absoluut niet in het belang van de kwetsbare groepen. We zouden dan onvoldoende geld hebben voor de herstructurering van naoorlogse wijken en het verbeteren van onze woningvoorraad en de woonomgeving. Daarvoor zijn veel onrendabele investeringen nodig. We moeten dus geld verdienen in de markt.''

het kabinet wil de ondernemingsvrijheid van de corporaties beperken. Van Leeuwen is daar tegen. Hij is bang voor ‘miezemuizige regels'. Van Leeuwen: ,,Corporaties zijn particuliere stichtingen die statutair hebben vastgelegd dat ze hun vermogen aanwenden in het belang van de volkshuisvesting. Ze verstaan hun maatschappelijke functie buitengewoon goed. Daarop moeten ze gecontroleerd en beoordeeld worden. Ze mogen hun maatschappelijk vermogen niet in de waagschaal stellen door te risicovolle investeringen in marktactiviteiten. Hun investeringsbeslissingen moeten ze nemen in dialoog met organisaties die een belang hebben in hun functioneren. Verder moeten ze voluit de ruimte krijgen om in de markt activiteiten te ontwikkelen die iets met wonen te maken hebben en geld opleveren.''

Van Leeuwen is bijvoorbeeld tegen een gedetailleerde, door Remkes bedachte fusiecode en tegen preventief toezicht. ,,Daarmee haal je de slagvaardigheid uit het ondernemerschap. Via de achterdeur haal je de bureaucratie weer binnen. Corporaties moeten zich kunnen ontwikkelen tot krachtige vastgoedondernemingen. Die kunnen geld vrijmaken voor nieuwe ontwikkelingen en producten, risico's spreiden en stevig onderhandelen met bouwbedrijven en aanbieders van nutsvoorzieningen. Dat is in het belang van de volkshuisvesting en de woonconsument. Maar de corporaties mogen geen grote anonieme organisaties worden met hier en daar een verhuurkantoortje. Ze moeten nadrukkelijk en zichtbaar aanwezig zijn in wijken en buurten.''