Op de Nederlandse woningmarkt verandert veel. Overheid en bouwers raken hun machtspositie kwijt. Bewoners nemen het heft in handen en het kabinet geeft ze die ruimte.

Marcella Breedeveld

Ouderen verdringen jongeren op de huizenmarkt. De naoorlogse babyboomgeneratie, nu zo rond de vijftig jaar oud, heeft zoveel geld tot haar beschikking dat voor een huis naar keuze gemakkelijk het gewenste bedrag kan worden neergelegd. Daardoor drijven vooral zij de huizenprijzen steeds verder op. Dat schrijft de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemers (NVB) in het vorige week verschenen rapport Huizenkopers in Profiel: ,,In de jaren zeventig stonden zij massaal in de rij voor een goedkope woningwetwoning. Later kochten zij goedkoop hun eerste koophuis. Inmiddels ouder en vooral veel vermogender geworden domineren zij nog steeds de huizenmarkt.''

De oudere woningzoekers hebben niet alleen genoeg geld, ze hebben ook veel noten op hun zang, schrijft de NVB. Een rijtjeshuis in een gemiddelde wijk trekt deze groep niet aan. Zo'n huis hebben ze al. ,,Populair zijn vooral de vrijstaande woningtypes en de twee-onder-één-kappers. Ook leggen ze een groeiende belangstelling aan de dag voor het luxe penthouse.'' Alles draait om een luxe ambiance, zo constateert de NVB: ,,Stond de gemiddelde Nederlander tot voor kort bekend als een nuchtere, terughoudende consument, tegenwoordig kiest hij vooral op sfeer, ruimte en uitstraling en is hij bereid daar stevig voor te betalen.''

Op het ministerie van VROM, waar huisvesting onder valt, is die boodschap inmiddels ook aangekomen. In de vorige week gepubliceerde nota Wonen laat staatssecretaris Johan Remkes er geen misverstand over bestaan dat luxe weer mag. Voorbij is wat hem betreft de tijd van de massale nieuwbouwwijken, vol sobere, dicht op elkaar gepakte eengezinswoningen, opgetrokken uit goedkope materialen en afgestemd op de familie Doorsnee met twee kinderen en één auto. Het volkshuisvestingsbeleid van de overheid moet in de ogen van Remkes niet meer worden gebaseerd op wat ambtenaren, corporaties en projectontwikkelaars goeddunkt, maar op de wensen en verlangens van degenen die in de huizen moeten wonen. ,,Na honderd jaar Woningwet willen burgers in hun algemeenheid niet meer gehuisvest worden, maar willen zij zichzelf huisvesten.''

Het lijkt erop alsof Nederlanders de laatste jaren pas goed de geneugten van de eigen woning hebben ontdekt. Terwijl bijvoorbeeld in Engeland bijna iedereen van arm tot rijk over een koopwoning beschikt, was Nederland tot voor kort echt een huurdersland. Direct na de Tweede Wereldoorlog bestond slechts 28 procent van de woningvoorraad uit eigen woningen; een situatie waar in de daarop volgende decennia maar langzaam verandering in kwam. Pas in 1998 bestond voor het eerst in de geschiedenis iets meer dan de helft van de Nederlandse woningvoorraad uit eigen woningen. In de meeste Europese landen bedraagt het eigenwoningbezit 64 tot 80 procent.

Het hoge percentage huurders verklaart voor een belangrijk deel de eenvormigheid van veel Nederlandse woonwijken. Zeker in de jaren zestig en zeventig, toen de woningnood hoog was, was van eigen inbreng van de (toekomstige) bewoners geen sprake. Corporaties en ambtenaren van gemeenten en provincies maakten gezamenlijk de dienst uit: zij bepaalden hoe de woningen er van binnen en van buiten mochten uitzien en wie erin mochten gaan wonen. Een stel zonder kinderen in een vierkamerwoning? Ondenkbaar. Gezinnen met kinderen hoefden er niet over te piekeren dat ze een huis zouden mogen huren met een kamertje extra, bijvoorbeeld om zelf te studeren. Dat was allemaal maar overbodige luxe, vonden de bevoegde autoriteiten.

Ook bij de grote nieuwbouwoperatie Vinex, die twee jaar geleden is begonnen en rond 2005 bijna 635.000 extra woningen moet opleveren, hebben de bewoners weinig in de melk te brokken gehad. Bij het maken van de plannen en de opzet van de wijken is alleen gekeken naar het oplossen van kwantitatieve tekorten op de woningmarkt, zo moppert nu een koor van architecten, stedenbouwkundigen, projectontwikkelaars en politici. De Vinex-wijken zijn afgestemd op gezinnen die willen huren (op alle locaties is een vast percentage bedoeld voor sociale woningbouw) en op gezinnen die willen kopen, maar voor niet te veel geld. Dat leidt nu tot een stuwmeer aan goedkoop gebouwde woningen, die nu nog grif aftrek vinden, maar waarvan critici voorspellen dat hier over tien jaar de nieuwe leegstand ontstaat.

Remkes wil ingrijpen voor het te laat is. Bij de nieuwbouw die de komende jaren nog wordt neergezet (950.000 woningen tot 2010) moet veel beter worden gelet op de wensen en behoeften van de bewoners van die huizen. Dat betekent veelal: ruimere woningen, grote tuinen, voldoende parkeergelegenheid, betere bouwmaterialen en meer mogelijkheden om het huis naar eigen inzicht aan te passen. ,,In totaal brengen we gemiddeld driekwart van onze tijd in en om het huis door. Goed wonen is daarmee een basisvoorwaarde voor persoonlijke ontwikkeling en ontplooiing'', schrijft de staatssecretaris in de nota Wonen.

Hoe een huis er idealiter uitziet, is afhankelijk van maatschappelijke ontwikkelingen. Een goed voorbeeld daarvan is het stijgende aantal werkende vrouwen en de daaruit voortvloeiende groei van het aantal tweeverdieners met kinderen. In gezinnen waar beide ouders werk en zorg proberen te combineren, wordt veel vaker vanuit huis gewerkt, zowel 's avonds als overdag. Dat betekent dat deze gezinnen veel behoefte hebben aan goede werkruimtes, met voldoende licht en mogelijkheden om extra voorzieningen te installeren.

Een groep waar Remkes nadrukkelijk aandacht voor vraagt, is de generatie van vijftig-plussers. ,,Met de toenemende vergrijzing ontwikkelt zich een golf van kritische, geëmancipeerde ouderen voor wie de woning, naarmate de gebreken komen, als zorgplek steeds belangrijker wordt.'' Door bouwers en corporaties te stimuleren om meer voor ouderen te bouwen, hoopt het kabinet twee vliegen in een klap te slaan: voldoen aan de behoefte van ouderen om hun leven naar eigen keuze in te richten, maar ook besparen op de kosten van de gezondheidsheidszorg door de instroom in verpleeg- en bejaardentehuizen te beperken.

Voor de VVD'er Remkes draait alles in het toekomstige volkshuisvestingsbeleid om zeggenschap. Kopers én huurders moeten het gevoel hebben dat ze invloed hebben op hun woning en hun woonomgeving, is zijn boodschap. ,,Naarmate mensen naar eigen smaak meer inhoud aan [hun] behoeften kunnen geven op een manier die aansluit bij hun gevoel van eigenwaarde, zullen mensen tevreden zijn en trots op hun woning, hun buurt, hun stad. Maar slagen mensen daar om welke reden dan ook niet in, dan kunnen ze hun betrokkenheid en gevoel voor verantwoordelijkheid voor woning, buurt of stad snel verliezen.''