Vastgoed is goudmijn voor Spoorwegen

De vastgoedpoot van de Nederlandse Spoorwegen gaat grond verkopen èn kantoren bouwen. Stationslocaties hebben een enorm groeipotentieel, zegt de vertrekkende directeur. "Maar ik ben niet degene die uitmaakt of we binnen de NS blijven."

Door FREEK STAPS

CANNES, 20 MAART. Al dat verkeer op de boulevard, daar houdt hij niet zo van. Cannes zelf is te druk voor Hans Portheine, directeur NS Vastgoed. Maar Zuid-Frankrijk bevalt hem wel. Daarom heeft hij op een paar kilometer meer het binnenland in, een eigen huisje. Daar hoopt hij vanaf 1 mei meer te zijn. Portheine (60) gaat over een maand met pensioen; zijn werk als directeur bij de zeer lucratieve divisie van de Nederlandse Spoorwegen wordt dan overgenomen door Kees de Boo, afkomstig van Rodamco. Maar voordat het zover is, praat Portheine in de bar van het Hilton Hotel aan de boulevard in alle rust over het ontwikkelingspotentieel van de vastgoedpoot van de Spoorwegen. Portheine (Ray-Ban zonnebril met grote groene glazen en een overhemd met korte mouwen onder zijn jasje): "Zes jaar geleden werd het eigendom van de NS gesplitst. Alles wat onder het spoor lag, was van de staat. Wat daarbuiten lag, ging naar NS met als doel exploitatie. NS Vastgoed heeft nu 4.500 hectare in haar bezit. Dat bestaat uit de directe omgeving van de stations, en gebieden verder daarbuiten. Die grond buiten de stationslocaties gaan we van de hand doen."

Wat zijn dat voor locaties?

"Verlaten rangeerterreinen, stukjes grond langs bestaande spoorlijnen en kavels waar vroeger spoorlijnen liepen. In totaal verkopen we de komende jaren ruim 4.000 hectare aan grond. De waarde daarvan is op dit moment niet te zeggen. Dat hangt af van de bestemmingsplannen die deze locaties van de gemeentes krijgen."

Wat houdt NS Vastgoed over, en wat gaat het concern daarmee doen?

"NS Vastgoed houdt de locaties met erg veel potentie in eigen beheer. Samen met gemeentes gaan wij die verder ontwikkelen. De komende vijf jaar richten we ons voornamelijk op een aantal knooppunten van openbaar vervoer. Dat gaat dan in totaal om 500.000 vierkante meter onroerend goed, met een waarde van 1,5 miljard gulden. De tien jaar daarna heeft NS Vastgoed dezelfde ontwikkelingspotentie.

"Zo willen we ook de grond van werkplaatsen gebruiken. Die staan op ideale locaties: midden in de stad, zeer dicht bij de stations. We zijn nu in discussie met Nedtrain, de gebruiker van die werkplaatsen, over verplaatsing naar locaties buiten het stationsgebied. Het gaat dan vooral om kavels bij de stations van Tilburg, Haarlem, Maastricht en Zwolle. In totaal een paar honderd hectare met veel ontwikkelingsmogelijkheden. Maar ook in Amersfoort speelt iets dergelijks: NS Vastgoed heeft daar 22 hectare aan kavels, die gebruikt worden door Nedtrain en Railion. Pal aan de noordzijde van het station, een schitterend stuk terrein."

Wat doet u met de huidige stationslocaties?

"Samen met zeven institutionele beleggers hebben we een fonds voor stationslocaties opgericht. We verkopen die locaties aan dat fonds, waarvan NS Vastgoed voor iets meer dan de helft eigenaar is. Hiermee wordt er een minder groot vermogensbeslag op NS Vastgoed gedaan, en spreiden we ons risico. Utrecht is daar een goed voorbeeld van: 100.000 vierkante meter aan kantoren is veel om in je eentje te bezitten. Wij spreiden graag het risico van onze investeringen."

Tot enkele jaren geleden wilde de NS vooral mooie stations bouwen.

"Klopt, maar nu denken we daar anders over, nu wordt meer dan toen gekeken naar de mogelijkheid winkels en kantoren in en bovenop stations te plaatsen. Het nieuwe station van Leiden is van vóór dat beleid. Het is architectonisch mooi, maar nu zouden we dat anders doen."

Hoe werkt NS Vastgoed samen met gemeentes?

"Samen met verschillende gemeentes zijn we actief twintig locaties aan het ontwikkelen. Dat is complex, stationslocaties liggen per definitie in een complexe omgeving met bestemmingsplannen en infrastructurele problemen. De belangrijkste projecten zijn het Amsterdamse Zuidas- gebied en de centrale stations van Delft, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Arnhem en Breda.

"Wanneer NS Vastgoed en gemeentes samen strategische locaties vlakbij een station op het oog hebben, kopen we de eigenaren daarvan uit. Van onteigenen is op dit moment geen sprake, de eigenaren hebben natuurlijk eerst kans tot verkopen. Tegen een marktconforme prijs."

Het lijkt een goudmijn.

"Ja, we hebben heel interessant eigendom."

Waarom zou de vastgoeddivisie nog binnen het NS-concern blijven?

"De Spoorwegen en NS Vastgoed hebben gezamenlijke belangen: het ontwikkelen van de stationslocaties en het aanbieden van personenvervoer tussen de stations. Wij willen de stations aantrekkelijker maken, zodat het locaties worden waar je goed kunt reizen, winkelen en wonen. Dat versterkt de vervoerspotentie van de NS. Andersom werkt het natuurlijk ook. Toch kan er weleens wrijving ontstaan, bijvoorbeeld als de NS een parkeergarage wil en wij liever op dezelfde locatie een kantoor zouden zien.

"NS Vastgoed opereert in een geheel andere markt dan NS Reizigers, en heeft daarmee ook een heel ander imago. Ik hoop dat Vastgoed eraan bijdraagt dat het imago van de NS beter wordt. De winkels en kantoren zijn vaak al wel op de stations aanwezig, nu moeten alleen de treinen nog op tijd rijden. Daar is de NS mee bezig, maar dat gaat niet van de ene op de andere dag."

Is het voor het nastreven van het doel de stationslocaties te verbeteren noodzakelijk binnen de NS te blijven?

"Noodzakelijk is het niet. Maar ja, ik ben niet degene die uitmaakt of we binnen de NS blijven. Het moederbedrijf zal Vastgoed nooit opgeven."