Bewust veel rekenfouten

Omwille van de provisies maken hypotheekadviseurs bewust grote rekenfouten, zegt hypotheekspecialist ing. Pierre Otten. Zijn computerprogramma's berekenen hoe je tienduizenden guldens en meer kunt besparen.

Door Erica Verdegaal

De hypothecaire lening is populair. Op vijf van de zes eigen woningen rust zo'n schuld. De gemiddelde nieuwe hypotheek bedraagt ruim 3 ton. Een bedrag om over te wikken en wegen, zou je zeggen. Maar nee. "Mensen laten zich flink bedotten", weet ing. Pierre Otten, hypotheekspecialist te Weert. Sinds 1974 verdiept Otten zich, naast zijn parttime functie als fysisch technoloog bij de Technische Universiteit Eindhoven, in de financiële rekensommen achter hypotheken. Met behulp van ruim 1150 zelf ontwikkelde computerprogramma's kan hij objectief berekenen welke hypotheek(combinaties) het voordeligst voor iemand zijn. Over commerciële adviseurs windt Otten zich al jaren op, omdat zij suggereren onafhankelijk en objectief te zijn. "Een levenhypotheek van 8 ton levert tot 48.000 gulden provisie op, vaak binnen anderhalf uur! Zo toucheren provisiejagers tonnen per jaar. Omwille van dat geld verkopen ze vaak halve waarheden en zelfs onwaarheden." Mensen die zich goed in hypotheken verdiepen kunnen volgens Otten, afhankelijk van hun hypotheekbedrag, tienduizenden guldens en meer besparen. Tien waarschuwingen.

1. Commerciële adviseurs maken bewust grote rekenfouten.

Net als bij bedrijfsinvesteringen hoor je ook bij hypothekenvergelijkingen te rekenen met inflatie. Dat heet disconteren. Stel u moet 30 jaar lang jaarlijks 10.000 gulden aan rente en aflossing betalen. U mag dan nooit zeggen dat u totaal dus 30 ƒ10.000 = ƒ300.000 betaalt. Dat zit zo. De koopkracht van 10.000 gulden in jaar 30 is bij een inflatie van 4 procent - de afgelopen 30 jaar was de inflatie gemiddeld 4,2 procent - nog slechts 3.083 gulden. Dit bedrag heet de contante waarde van 10.000 in jaar 30. Wie hypotheken wil vergelijken moet eerst alle te betalen jaar - of maandbedragen aan rente en aflossing terugrekenen naar guldens van nu. Die 'reële' bedragen mag je wèl optellen en vergelijken. Het juiste discontopercentage is het verwachte inflatiepercentage plus de netto rente (rente minus fiscaal voordeel) die iemand betaalt. Otten verdisconteert voorzichtigheidshalve tegen 2 en 4 procent, maar zijn programmatuur kan elk willekeurig percentage aan.

2. Levenhypotheek is schandalig duur.

De meest voorkomende hypotheekvormen zijn de lineaire, de annuïteiten-, de spaar-, de beleggings-, de aflossingsvrije en de levenhypotheek. Meestal, zo analyseerde Otten, hangt de beste keuze af van iemands belastingpercentage, zijn financiële veerkracht, de looptijd, de rentestand en het gekozen discontopercentage. Er is één uitzondering: de levenhypotheek is, gemeten in reële bedragen, vrijwel altijd en voor iedereen de duurste hypotheek. Het is ondertussen wèl de hypotheek waar provisieadviseurs het meeste aan verdienen (3 tot 6 procent van het hypotheekbedrag). Het marktaandeel van de levenhypotheek bedraagt ruwweg 15 procent. "Schandalig hoog", zegt Otten.

3. Beleggingshypotheek heeft zware kwalen.

De beleggingshypotheek leent zich volgens Otten uitstekend voor 'rijkrekenen'. "De klant krijgt voorbeeldrendementen voorgeschoteld van 8 tot 18 procent per jaar." In het verleden verliep beleggen vaak minder rooskleurig. Otten: " Tussen 1960 en 1982 bleef de waarde van aandelen na inflatiecorrectie nagenoeg constant. Daarbij gaan veel verborgen kosten af van het beleggingsresultaat, na 30 jaar soms wel 40 procent van je totale rendement!"Voortijdige beëindiging van een beleggingshypotheek kan erg duur zijn. En dramatisch toont zich de beleggingshypotheek in het doemscenario van stijgende rente, stagnerende aandelenkoersen en dalende woningprijzen. Otten: "Er is dan sprake van stapeling van meer risico's."

4. Spaarhypotheek stabiliseert woonlasten niet.

Een belangrijk verkoopargument van de spaarhypotheek is het rentedempende effect. "Onzin", zegt Otten. "Pas in de tweede helft van de looptijd, als een flink spaarbedrag is opgebouwd, treedt rentedemping op." De spaarhypotheek lijkt ook vaak voordelig doordat provisieadviseurs niet corrigeren voor inflatie, weet Otten. "Al bij 2 procent disconto nemen de reële voordelen van de spaarhypotheek ten opzichte van de annuïteitenhypotheek af met circa 40 procent. Bij 5 procent disconto is de afname zelfs 70 procent."

5. Lineaire hypotheek vaker voordeligst.

Ottens analyses laten zien dat mensen met fiscale aftrekpercentages onder de 44 pocent - tegenwoordig zijn dat er veel - qua reële totale lasten vaak het beste af zijn met een lineaire hypotheek. De spaarhypotheek is voor die groep fors duurder. Otten: "Hoe lager het fiscaal percentage des te gunstiger de lineaire hypotheek."

6. Rentevaste periode kan vaak korter.

"Bij een annuïteitenhypotheek is een rentevaste periode van meer dan 15 jaar zinloos", zegt Otten. "Tegen die tijd heb je al tweederde van alle rente betaald. Bovendien zijn de rentebedragen in de tweede helft van de looptijd sterk ontwaard ten opzichte van nu. Neem je 20 jaar rentevast dan betaal je dus een enorme opslag voor een klein rentebestanddeel. Bij een lineaire hypotheek is dit effect nog sterker, maar het geldt zelfs voor een aflossingsvrije hypotheek." Via een speciaal computerprogramma berekent Otten, gegeven iemands financiële situatie, de meest wenselijke combinatie van rentevaste periodes, bijvoorbeeld een kwart twee jaar vast en de rest 10 jaar vast.

7. Inflatie maakt lange looptijd gunstig.

.Een verkorte looptijd lijkt de totale rentelast van een hypotheek te verlagen. Ottens analyses laten echter zien dat als het discontopercentage hoger is dan de netto betaalde rente dat de inflatie de te betalen bedragen op den duur dusdanig ontwaart dat 30 jaar looptijd voordeliger is dan 20 jaar. Bij deflatie (prijsdalingen) gaat dit voordeel niet op, maar na 1936 is deflatie nauwelijks voorgekomen.

8. Overlijdensrisicoverzekering is vaak veel te duur.

Bij een hypotheek sluiten mensen vaak een overlijdensrisicoverzekering ( OVR) af (zit vastgebakken aan spaar- en beleggingshypotheken). Er zijn drie soorten: met gelijkblijvende, lineair dalende of annuïtair dalende premies. Otten: "Voor een 35-jarige man is de gelijkblijvende gemiddeld 145 procent duurder dan de lineair dalende. Dat verschil groeit naarmate iemand ouder is." Een juiste OVR-keus betekent een forse besparing op woonlasten.

9. Oversluiten is vaak ongunstig.

Met een computerprogramma berekent Otten het tijdstip waarna oversluiten voordelig kan zijn. Ligt dat punt bij een gekozen rentevaste periode van 7 jaar bij bijvoorbeeld vijf jaar dan ontstaat verlies door ondermeer forse boeterente als je al vóór vijf jaar oversluit. Oversluiten is overigens zeer vaak onvoordelig.

10. Provisie kan stukken minder.

De provisies op hypotheken verschillen per type. Globaal krijgt een bemiddelaar 0,5 procent over een annuïteiten- of lineaire hypotheek, 2 procent over een spaarhypotheek, 3 procent over een beleggingshypotheek en 3 tot 6 procent over een levenhypotheek. Otten: "Zeg dus gerust: 'meneer, met mijn 8 ton beleggingshypotheek gaat u 24.000 gulden verdienen in 1,5 uur. Als ik daarvan geen deel krijg [retourprovisie], ga ik naar een ander." Otten verkoopt overigens zelf geen hypotheken. "Dan kom ik in conflict met mijn geweten. Ik wil zuiver objectief blijven."