NIEUWSSELECTIE  
  KORT NIEUWS  
  RADIO & TELEVISIE  
  MEDIA  

Bankpresident wil einde tophypotheek

Door onze redacteuren MAARTEN SCHINKEL
en ERIK VAN DER WALLE
AMSTERDAM, 20 JAN. Hypotheken zouden niet hoger mogen zijn dan de marktwaarde van een woning. Daarom moet de politiek nadenken over een wettelijke regeling die zogenoemde 'tophypotheken' onmogelijk maakt.

Dit zegt president A. Wellink van De Nederlandsche Bank vandaag in een vraaggesprek met deze krant. Aanleiding is een onderzoek naar de explosieve groei van de hypothecaire kredietverlening.

Het voorstel van De Nederlandsche Bank houdt in dat de 'kosten koper', de kosten en belastingen die voor rekening komen van een huizenkoper, en die tot tien procent van de aankoopsom kunnen oplopen, niet langer kunnen worden gefinancierd door een tophypotheek. Vooral voor starters op de huizenmarkt die weinig eigen geld hebben zou zo'n wettelijke regeling een groot probleem zijn. Wel kan het extra bedrag via een (veel duurdere) persoonlijke lening worden gefinancierd. De enige reden dat banken meer dan de waarde van het huis financieren, is volgens Wellink dat zij anticiperen op een toekomstige waardestijging. "En dat klopt eigenlijk niet."

Uit het onderzoek van De Nederlandsche Bank blijkt dat de risico's in de hypotheekportefeuilles bij de banken in Nederland zijn opgelopen. Met name hypotheken die bij de banken zijn aangebracht door zogenoemde 'intermediairs', zoals verzekeringstussenpersonen en hypotheekwinkels, blijken daarvan de oorzaak. Wellink zegt dat de centrale bank gevallen heeft aangetroffen waarin aan cliënten foutieve voorlichting werd gegeven, of dat er tegen de afspraak niet werd getoetst op kredietwaardigheid. Ook wil hij voorkomen dat intermediairs zelf "als kleine bankjes gaan opereren".

Omdat het lastig is voor De Nederlandsche Bank toezicht op alle intermediairs uit te oefenen, wil zij dat banken zelf scherper toezien op deze toeleveranciers. Het onderzoek naar de hypotheekmarkt begon afgelopen jaar, toen ondanks een stijging van de hypotheekrente de huizenprijzen bleven toenemen met 17 procent op jaarbasis. "Er was nog geen brand, maar de alarmbellen begonnen wel te rinkelen", zegt Wellink.

De Nederlandsche Bank laat in een rekenvoorbeeld zien dat banken nu hogere hypotheken verstrekken. Een echtpaar dat in 1994 samen 90.000 gulden verdiende kon destijds een maximale lening van 243.000 krijgen. Vier jaar later kan hetzelfde echtpaar maximaal 451.000 gulden krijgen. De Nederlandse Vereniging van Banken zei vanmorgen het voorstel om het maximale hypotheekbedrag te beperken te betreuren, en waarschuwt dat een dergelijke maatregel "de stabiliteit van de woningmarkt niet ten goede zal komen". Volgens de NVB is De Nederlandsche Bank niet bezorgd over de gezondheid van de banken, maar over de macro-economische effecten van de kredietverlening.

De hachelijke hypotheekbel

Het risicoprofiel van de hypotheken op de bankbalansen is duidelijk verslechterd, constateert De Nederlandsche Bank. Bankpresident Wellink luidt niet de noodklok maar ziet wel gevaren. Vooral de meer recente hypotheken, hoge bedragen, vaak opgebracht door jonge mensen die op de top van de huizenmarkt kopen, dragen een verhoogd risico. "De kredietverlening vertoont onnatuurlijke groeivoeten. Die zijn niet handhaafbaar."

Door Maarten Schinkel en Erik van der Walle

Er was nog geen brand, zegt A. Wellink, maar de alarmbellen begonnen in de loop van vorig jaar wel te rinkelen bij De Nederlandsche Bank. De rentes op de hypotheekmarkt begonnen na een langdurige daling weer op te lopen, terwijl de huizenprijzen in 1999 met 17 procent stegen, met een versnelling in de loop van het jaar.

De stormachtige groei van het aantal en de hoogte van hypotheken in Nederland had De Nederlandsche Bank er al begin 1997 toe gebracht om de banken, waarop zij het toezicht houdt, te nopen tot enige voorzichtigheid. Maar afgelopen jaar werd toch besloten niet alleen af te gaan op het oordeel van de banken, maar ook zelf een onderzoek uit te voeren naar depraktijk van de hypothecaire kredietverlening. Het resulterende rapport, Het bancaire hypotheekbedrijf onder de loep, kwam vanmiddag naar buiten. De reden waarom de centrale bank inzicht wilde krijgen, ligt niet alleen in de gezondheidstoestand van de kredietverlenende banken, die ongeveer zestig procent van de hypotheekmarkt in handen hebben. Ook de invloed van de gestegen huizenprijzen en de kredietverlening op de Nederlandse economie is van belang: als lid van het Europees Stelsel van centrale banken is De Nederlandsche Bank tenslotte mede verantwoordelijk voor het Europese rentebeleid, en moet daarom het best mogelijke inzicht houden in de economische ontwikkelingen. Volgens bankpresident Wellink is het moeilijk oorzaak en gevolg aan te wijzen in de spiraal van prijsstijgingen van woningen en de steeds hogere hypotheken. "Het is een complex fenomeen. De stijging van de huizenprijzen is onder meer toe te wijzen aan de schaarste, die voortvloeit uit de hogere groei van het aantal huishoudens in verhouding tot het woningaanbod. Uit die schaarste vloeit een prijs voort die wordt geaccomodeerd en soms ook gestimuleerd door de banken." Overal in Europa is tot vorig jaar de rente gedaald, waardoor er meer kon worden geleend tegen dezelfde rentelasten. Toch zijn lang niet overal de woningprijzen gestegen. "Een aantal aspecten maakt Nederland bijzonder. Er is een inhaaleffect ten opzichte van Europa wat het aantal werkende vrouwen betreft. Daardoor is het aantal tweeverdienende huishoudens toegenomen dat een hogere hypotheek kan opbrengen. De economie heeft, in tegenstelling tot veel andere Europese landen, een voorspoedige periode achter de rug. En bovendien is het fiscale regime in Nederland aan de bevorderende kant."

De stijgende woningprijzen hebben volgens Wellink flink bijgedragen aan de economische groei. "De groei van de particuliere consumptie is tweemaal zo groot geweest als de groei van het beschikbare inkomen. De extra consumptie lijkt te zijn gefinancierd met hypotheekleningen. " Alleen al in 1998 is naar ruwe schatting zo'n 18 miljard gulden meer aan leningen op onderpand van onroerend goed opgenomen dan nodig was voor woningfinanciering. Een enquête wees uit dat 54 procent van de ondervraagden aangaf het geld te besteden aan verbouwingen en reparaties van het eigen huis. Een tiende noemde de aanschaf van duurzame consumptiegoederen, zoals auto's of boten, en nog eens een tiende noemde de sanering van oude schulden. De rest is naar andere zaken gegaan, waaronder beleggingen in effecten. Statistisch zijn deze bestedingen niet te achterhalen, zodat De Nederlandsche Bank er via een nog te houden enqûete achter wil komen.

Volgens Wellink heeft het 'vermogenseffect' uit de gestegen prijzen van huizen - en in mindere mate aandelen - er flink aan bijgedragen dat de Nederlandse economie vorig jaar de Azië-crisis zo moeiteloos heeft doorstaan. "Maar de keerzijde is dat deze ontwikkeling zorgt voor een grotere macro-economische instabiliteit. Door het gegroeide vermogen zijn fluctuaties in dat vermogen van grotere invloed geworden op de bestedingen, en dus op de economische groei. "

Juist dit najaar kwam het Centraal Bureau voor de Statistiek met opmerkelijk sussende woorden op dit vlak. De schulden van gezinnen zijn dan wel fors toegenomen, zo zei S. Keuning, het hoofd nationale rekeningen, maar daar staat evenveel aan in waarde gestegen bezit tegenover. Wellink is het daar op zijn zachtst gezegd niet mee eens. "De waarde van die bezittingen is helemaal niet zeker. We hebben rekening te houden met fluctuaties. De kredietverlening, ook wat betreft consumptieve kredieten, vertoont onnatuurlijke groeivoeten. Die zijn niet handhaafbaar."

En daar komen de banken op het toneel. Het onderzoek naar de hypotheekmarkt heeft De Nederlandsche Bank getoond dat het risicoprofiel van de hypotheken op de bankbalansen de laatste jaren duidelijk is verslechterd. Let wel, zegt Wellink, de 'infectiegraad' van de hypotheekportefeuilles is van nature laag: er staan onderpanden tegenover, en de hypotheekgevers - de consumenten - zullen er alles aan doen om bij problemen niet hun huis op te hoeven geven. Maar vooral de meer recente hypotheken, hoge bedragen, vaak opgebracht door jonge mensen die op de top van de huizenmarkt kopen, dragen een verhoogd risico. En die verhoogde risicograad is de bankbalansen volgens het onderzoek vooral binnengeslopen via de zogenoemde Intermediairs - assurantiekantoren, hypotheekwinkels en andere tussenpersonen. Het aantrekken en uitzetten van geld is in Nederland voorbehouden aan kredietinstellingen - en die staan onder toezicht van De Nederlandsche Bank. Intermediairs zijn van dat verbod vrijgesteld, om als bemiddelaar op te kunnen treden - mits zij aan bepaalde eisen voldoen. Maar het onderzoek toont dat zij hun rol steeds vrijer zijn gaan opvatten. "We moeten voorkomen dat ze zelf als bankjes gaan optreden", stelt Wellink. Bij de vrijstelling is vereist dat intermediairs het geld dat zij binnenkrijgen direct bij een bank deponeren, en lopende contracten hebben met banken naar wie zij de hypotheken van consumenten doorsluizen. Maar Wellink voelt zich ongemakkelijk bij de aanwijzingen die uit het onderzoek naar voren komen. "We hebben gemerkt dat er soms foutieve voorlichting wordt gegeven over de risico's aan consumenten. Of dat er niet wordt getoetst bij het Bureau Kre-dietregistratie." En zo krijgen de banken via intermediairs soms hypotheken binnen waarvan het risico veel hoger is dan zij zelf vermoeden.

Direct toezicht houden is voor de centrale bank lastig. Maar via de banken, waar zij wel toezicht op uitoefent, kan DNB ze toch in toom houden. "We zijn naar de banken toegegaan om hun te vragen zelf hun intermediairs te gaan toetsen. Zo hebben we er toch grip op, en verstrakken in dit opzicht het toezichtregime."

Wat ook verandert is de verslaglegging van de banken aan de centrale bank. Het onderzoek toonde verder aan dat banken, door de sterke groei van de hypotheekmarkt en de toenemende complexiteit van de hypotheekproducten, zelf achterlopen bij de verwerking en de verslaggeving van de eigen hypotheekactiviteiten.

Ook de solvabiliteitseisen wil de bank nog eens tegen het licht houden. Nu worden alle hypotheken over één kam geschoren: tot 75 procent van de executiewaarde van het onderpand moet een bank 4 procent van de hypotheek als vermogen achter de hand houden. Boven de 75 procent wordt dat 8 procent. " Door die regeling gelden voor bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek, die meer risico's in zich bergt, dezelfde solvabiliteitseisen als voor de gemiddelde hypotheek", aldus Wellink. Het verlagen van die 75-procentsnorm, waardoor banken meer vermogen voor hypotheken als buffer moeten aanhouden, vindt Wellink een 'te ruw middel' dat banken internationaal op achterstand zou zetten.

De Nederlandsche Bank kijkt naar een wettelijke regeling die bepaalt dat een hypotheek niet meer dan 100 procent mag bedragen van de marktwaarde van de woning ten tijde van de koop. Daardoor zou het meefinancieren van 'kosten koper' niet meer mogelijk zijn, wat vooral starters op de huizenmarkt zou opbreken. Wellink is zich terdege bewust van de mogelijke impact van dit voorstel. "Je moet daar goed over nadenken, want het zou een doorbreking kunnen betekenen van de contractvrijheid. Maar anderzijds is de enige reden dat banken 125 procent van de waarde van het onderpand financieren, dat zij anticiperen op een toekomstige waardestijging. En dat klopt eigenlijk niet." Volgens Wellink zou de maatregel er toe leiden dat alle betrokken partijen voorzichtiger worden met taxaties van woningen. Dat zou de zorg wegnemen bij de bank over de vraag hoe serieus er op dit moment wordt getaxeerd voor een hypotheek- aanvraag.

Hoewel Wellink voorzichtig is over dergelijke voorstellen, maakt hij duidelijk dat de invloed ook niet moet worden overschat. "We houden dan een regime waarin het opnemen van de overwaarde van het eigen huis door middel van een hogere lening mogelijk blijft. En ook aantrekkelijk." Bovendien, zo zegt hij, zijn er eerdere amenderingen geweest: de rente op een hogere hypotheek is enkel nog aftrekbaar als het geld wordt besteed aan de eigen woning, de renteaftrek voor de tweede woning vervalt en de duur van de fiscale aftrek op een aflossingsvrije hypotheek is aan banden gelegd. " Ondanks alle beperkingen is er sindsdien nog heel veel aan hypotheekleningen opgenomen. Logisch, want een hypotheek is zelfs bij het verdwijnen van de renteaftrek nog altijd goedkoper dan een persoonlijke lening."

En de stijging van de huizenprijzen maakt oversluiting nog steeds mogelijk. " Ik moet wel zeggen: ook als de prijsstijging nu terugzakt tot een tempo van 10 procent per jaar, blijft dat een forse toename. Als ik als monetaire autoriteit naar deze markt kijk, dan vraag ik me natuurlijk af; moet dit allemaal zo?"

Terug naar de jaren zeventig, toen een enorme prijsstijging op de woningmarkt uiteindelijk in tranen eindigde? "De essentie is", zegt Wellink, "dat iedereen de fouten telkens weer opnieuw maakt." Gemeente Rotterdam

Zie ook:

Dure woning houdt vrouw aan het werk (19 januari 2000)

( a d v e r t e n t i e s )